Details zur Sonderabschreibung für Neubauten

Der Bundesrat hat dem Gesetz über die neue Sonderabschreibung von 5 % für neue Mietwohnungen nunmehr zugestimmt, nachdem er im Jahr 2018 die Abstimmung über das Gesetz kurzfristig von der Tagesordnung genommen hatte. Mit dem Gesetz soll auf Antrag die Errichtung günstigen Wohnraums durch Einführung einer Sonderabschreibung in Höhe von 5 % jährlich für eine Abschreibungsdauer von vier Jahren gefördert werden. Die Wohnungen müssen der Vermietung dienen, der Bauantrag muss zwischen dem 1.9.2019 bis 31.12.2021 gestellt worden sein, und die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen max. 3.000 € pro Quadratmeter betragen.

Wesentliche Regelungen des Gesetzes:

1. Voraussetzungen der Sonderabschreibung

Es muss sich um neue Wohnungen handeln. Der Bauantrag muss nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt worden sein.

Hinweis: Wird die Wohnung gekauft, muss sie im selben Jahr fertiggestellt worden sein. Die Sonderabschreibung steht dann nur dem Käufer zu, nicht aber dem Hersteller.

Die Wohnung muss in Deutschland oder in der EU liegen. Gleichgestellt sind aber auch andere Staaten, die sich zur Amtshilfe auf EU-Niveau verpflichtet haben, so dass eine Überprüfung der Voraussetzungen möglich ist.

Hinweis: Der Gesetzgeber will günstigen Wohnraum in Deutschland schaffen, vor allem in den Ballungsgebieten, fördert aus europarechtlichen Gründen aber auch die Schaffung günstigen Wohnraums z.B. in Portugal oder Griechenland, und ggf. auch außerhalb der EU. Der neue Wohnraum muss sich nicht in einem Ballungsgebiet befinden, sondern kann auch auf dem Land errichtet werden.

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den neun Folgejahren vermietet werden. Eine Mietobergrenze ist nicht vorgesehen.

Hinweis: Ein vorübergehender Leerstand ist unschädlich, wenn die Vermietung beabsichtigt ist. Ferienwohnungen sind nicht begünstigt.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 3.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, sog. Baukostenobergrenze.

Hinweis: Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, führt dies zum vollständigen Ausschluss der Förderung. Auch durch anschaffungsnahe Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung kann die Obergrenze überschritten werden. Die Sonderabschreibung ist dann rückgängig zu machen (siehe dazu unter 3.).

Maximal dürfen in drei Jahren Sonderabschreibungen in Höhe von 200.000 € geltend gemacht werden.

Hinweis: Für Bauträger oder große Wohnungsbauunternehmen könnte die Sonderabschreibung daher ausgeschlossen sein; denn 200.000 € Sonderabschreibungen sind bei einem begünstigten Bauvolumen von 4 Mio. € bereits in einem Jahr erreicht, und in drei Jahren bereits ab einem begünstigten Bauvolumen von 1,33 Mio. € (3 x 5 % x 1,33 Mio. € = 200.000 €).

2. Rechtsfolgen

Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den drei Folgejahren können jährlich bis zu 5 % als Sonderabschreibung geltend gemacht werden, in vier Jahren also bis zu 20 %.

Hinweis: Die Sonderabschreibung wird zusätzlich zur regulären Abschreibung von jährlich 2 % für Vermieter gewährt, so dass in den ersten vier Jahren insgesamt 28 % der Kosten abgeschrieben werden können. Für Unternehmer beträgt die reguläre Abschreibung jährlich 3,33 % (für vier Jahre: 13,32 %), so dass sich in vier Jahren Abschreibungen von bis zu 33,32 % ergeben.

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung wird auf maximal 2.000 € je qm Wohnfläche begrenzt (sog. Förderhöchstgrenze). Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darunter, sind diese in der tatsächlich angefallenen Höhe der Sonderabschreibung zugrunde zu legen.

Hinweis: Die Toleranzgrenze zwischen der Förderhöchstgrenze und der Baukostenobergrenze (s.o. unter 1.) dient zum einem dem Härteausgleich bei Kostensteigerungen z.B. während der Bauphase. Zudem sollen regionale Unterschiede in den Baupreisen berücksichtigt werden.

Die Sonderabschreibung wird letztmalig im Veranlagungszeitraum 2026 gewährt.

Hinweis: Dies gilt auch dann, wenn der vierjährige Sonderabschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Dem Steuerpflichtigen geht dann die Sonderabschreibung zum Teil verloren. Dies droht z.B., wenn er die Wohnung erst im Zeitraum 2024 bis 2026 anschafft oder herstellt.

3. Die Sonderabschreibung wird rückgängig gemacht,

wenn die Wohnung innerhalb des Zehnjahreszeitraums (s.o. unter 1.) nicht mehr vermietet wird,

wenn die Baukostenobergrenze von 3.000 € durch anschaffungsnahe Aufwendungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung überschritten wird (s. Hinweis oben unter 1.),

wenn die Wohnung in den ersten zehn Jahren steuerfrei verkauft wird.

Hinweis: In der Regel wird der Verkauf in den ersten zehn Jahren steuerpflichtig sein, und zwar entweder als gewerbliche Einkünfte (bei Unternehmern bzw. gewerblichen Grundstückshändlern) oder als Spekulationsgewinn. Ein steuerfreier Verkauf ist nur dann denkbar, wenn der Steuerpflichtige ein eigenes Grundstück bebaut hat, das er schon länger in seinem Besitz hatte, und er nicht gewerblich tätig ist.

Hinweise: Der Antrag auf Sonderabschreibung ist im Rahmen der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuererklärung zu stellen. Ein sich aus der Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ergebender Verlust kann bei den Vorauszahlungen oder im Lohnsteuer-Ermäßigungsverfahren zugunsten des Steuerpflichtigen berücksichtigt werden.

Zustimmung des Bundesrats vom 28.6.2019 zum Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (BT-Drucks. 19/4949); NWB