Kein Spekulationsgewinn bei selbstgenutzter Wohnung mit Arbeitszimmer

Der Verkauf einer selbstgenutzten Wohnung innerhalb der 10jährigen Spekulationsfrist führt nicht zu einem Spekulationsgewinn, auch wenn in der Wohnung ein Arbeitszimmer beruflich genutzt wurde. Trotz des Arbeitszimmers wird die Wohnung selbst genutzt und unterliegt damit nicht der Steuerpflicht für Spekulationsgewinne.

Hintergrund: Der Verkauf einer Immobilie, die nicht zum Betriebsvermögen gehört, innerhalb von 10 Jahren nach Kauf führt zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn. Dies gilt nach dem Gesetz aber nicht, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder aber im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen zwei Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Im Ergebnis werden damit selbstgenutzte Wohnungen von der Steuerpflicht ausgenommen.

Streitfall: Die Kläger waren Eheleute, die im Jahr 2003 eine Eigentumswohnung erworben hatten, die sie selbst nutzten. Der Kläger war Arbeitnehmer und nutzte ein Zimmer der Wohnung als häusliches Arbeitszimmer; der Anteil des Zimmers an der Gesamtwohnfläche betrug ca. 19 %. Im Jahr 2012 verkauften die Kläger die Wohnung mit Gewinn. Das Finanzamt ermittelte einen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn, soweit der Gewinn auf das Arbeitszimmer entfiel, also in Höhe von 19 %. Dem widersprachen die Kläger.

Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) gab der Klage statt:

Zwar ist der Verkauf der Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren erfolgt und führte zu einem Gewinn. Die Steuerpflicht dieses Gewinns ist aber zu verneinen, da es sich um eine selbstgenutzte Wohnung handelte.

Die Selbstnutzung ist auch insoweit anzunehmen, als der Kläger ein häusliches Arbeitszimmer genutzt hatte. Ein häusliches Arbeitszimmer steht der Annahme einer Nutzung der Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nicht entgegen. Denn ein Arbeitszimmer ist nur ein unselbständiger Teil der Wohnung, nicht aber ein eigenes Wirtschaftsgut.

Nach dem Gesetz ist es nicht erforderlich, dass die gesamte Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Erforderlich ist lediglich eine Selbstnutzung der Wohnung in zeitlicher Hinsicht, d.h. zwischen Anschaffung und Veräußerung bzw. im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren.

Es genügt, dass die Wohnung zu mehr als 80 % eigenen Wohnzwecken diente. Würde man hingegen den Begriff der Ausschließlichkeit räumlich verstehen, so wäre selbst eine Arbeitsecke oder ein beruflich genutzter Schreibtisch oder ein gelegentlich beruflich genutzter Wohnzimmertisch steuerlich schädlich.

Hinweise: Das FG hat die Revision zugelassen, so dass der Bundesfinanzhof (BFH) die Streitfrage abschließend klären muss.

Das FG widerspricht der Auffassung der Finanzverwaltung, die bei einem häuslichen Arbeitszimmer in einer selbstgenutzten Immobilie zu einer anteiligen Steuerpflicht des Spekulationsgewinns kommt. Dies gilt nach Ansicht der Finanzverwaltung selbst dann, wenn die Kosten für das häusliche Arbeitszimmer steuerlich nicht absetzbar sind, weil sie der Abzugsbeschränkung für häusliche Arbeitszimmer unterfallen. Eben diese Abzugsbeschränkung war für das FG aber ausschlaggebend: Wenn die Kosten für häusliche Arbeitszimmer grundsätzlich nicht absetzbar sind, weil es sich um private Kosten handelt, muss dies im Bereich der Spekulationseinkünfte dazu führen, dass auch die Nutzung des häuslichen Arbeitszimmers als private Selbstnutzung gilt.

FG Köln, Urteil v. 20.3.2018 – 8 K 1160/15, Rev. beim BFH: IX R 11/18, NWB