Keine Rückrechnung aus aktuellem Mietspiegel b. Ertragswertverfahren

Bei der Einheitsbewertung von Immobilien auf den 1.1.1964 ist die übliche Miete aus dem Mietspiegel zum Stand 1.1.1964 abzuleiten. Unzulässig ist hingegen die Rückrechnung aus einem aktuellen Mietspiegel.

Hintergrund: Für Immobilien wird bislang eine Einheitsbewertung auf den 1.1.1964 durchgeführt, die Grundlage für die Grundsteuer ist. Diese Einheitsbewertung ist nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) allerdings verfassungswidrig, weil die Werte auf den 1.1.1964 nicht mehr der Realität entsprechen; allerdings gilt die bisherige Regelung auf jeden Fall noch bis zum 31.12.2019.

Streitfall: Der Kläger erwarb im Jahr 2007 ein Mehrfamilienhaus und teilte dies auf fünf Eigentumswohnungen auf. Das Finanzamt legte bei der Einheitsbewertung einen monatlichen Mietwert von 3,90 DM pro qm zugrunde. Der Kläger wollte den aktuellen Mietwert des Jahres 2007 zugrunde legen und diesen auf den 1.1.1964 zurückrechnen.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die Klage ab:

Für Wohnungen gilt das Ertragswertverfahren, bei dem der Bodenwert und der Ertragswert addiert werden. Der Ertragswert ergibt sich aus einer Kapitalisierung der zum 1.1.1964 gezahlten tatsächlichen Miete, anderenfalls aus einer Kapitalisierung der üblichen Miete, die aus den Mietspiegeln zum Stand vom 1.1.1964 abgeleitet werden kann.

Hingegen ist es nicht zulässig, den aktuellen Mietspiegel aus dem Jahr 2007 zugrunde zu legen. Denn die für die Kapitalisierung erforderlichen Vervielfältiger stellen auf die Verhältnisse zum 1.1.1964 ab.

Unbeachtlich ist, dass die Einheitsbewertung nach dem BVerfG verfassungswidrig ist. Denn bis zum 31.12.2019 dürfen die bisherigen Regelungen in jedem Fall weiter angewendet werden (s. Hinweis unten).

Hinweise: Nach dem Urteil des BVerfG muss der Gesetzgeber bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung treffen. Bei dieser Neuregelung wird nicht mehr auf den 1.1.1964 abgestellt werden sondern auf die aktuellen Grundstückswerte.

Sollte der Gesetzgeber eine Neuregelung bis zum 31.12.2019 erlassen, bleibt das bisherige Recht noch fünf Jahre lang anwendbar, damit genügend Zeit bleibt, die Neubewertung von 35 Mio. Immobilien durchzuführen. Spätestens am 31.12.2024 würde aber das bisherige Recht auslaufen.

BFH, Urteil v. 16.5.2018 – II R 37/14, NWB