Ortsübliche Miete für möblierte Wohnung

Beläuft sich die vereinbarte Miete auf mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, wird ein Verlust aus der Vermietung grundsätzlich in voller Höhe anerkannt. Bei Vermietung einer teilmöblierten oder vollmöblierten Wohnung ist die ortsübliche Miete aufgrund der (Teil-)Möblierung um einen Zuschlag zu erhöhen. Dieser Zuschlag kann entweder aus dem Mietspiegel oder aber aus einem am Markt realisierbaren Möblierungszuschlag abgeleitet werden.

Hintergrund: Aus der Vermietung von Wohnungen an Angehörige werden in der Regel Verluste erzielt. Da der Verlust möglicherweise auch aus privaten Gründen, nämlich der Unterstützung des Angehörigen, in Kauf genommen wird, hat der Gesetzgeber eine Grenze von 66 % gesetzt. Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, geht der Gesetzgeber von einer vollentgeltlichen Vermietung aus und erkennt den Verlust grundsätzlich in voller Höhe an. Wird diese Grenze von 66 % nicht erreicht, wird die Vermietung in eine entgeltliche und in eine unentgeltliche Vermietung aufgeteilt und nur der Verlust, der sich aus der entgeltlichen Vermietung ergibt, anerkannt.

Streitfall: Die Kläger vermieteten eine 80 qm große Eigentumswohnung an ihren Sohn zu einer Kaltmiete von 325 € (= 4,06 €/qm) zzgl. Nebenkosten von 155 €. Die Wohnung war mit einer Einbauküche, einer Waschmaschine und einem Trockner ausgestattet, deren Kosten zusammen ca. 10.000 € betrugen. Nach dem Mietspiegel ergab sich eine ortsübliche Miete von 5,60 bis 5,75 €/qm. Das Finanzamt erkannte den sich aus der Vermietung ergebenden Verlust nur zum Teil an, weil die vereinbarte Miete der im Streitjahr gültigen Grenze von 56 % der ortsüblichen Miete (aktuell: 66 %) nicht erreicht wurde.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das Finanzgericht (FG) zurück:

Maßgeblich ist die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten. Im Ergebnis kommt es damit auf die ortsübliche Warmmiete an.

Die Miete für eine teilweise möblierte Wohnung ist in der Regel höher als die Miete für eine unmöblierte Wohnung. Daher ist die ortsübliche Warmmiete noch um einen Möblierungszuschlag zu erhöhen, unabhängig davon, ob sich die Möbel in der Wohnung, im Keller oder im sonstigen Gemeinschaftseigentum befinden.

Der Möblierungszuschlag ist wie folgt zu ermitteln:

Soweit der Mietspiegel einen prozentualen Zuschlag oder eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors über das Punktesystem vorsieht, ist diese Erhöhung als marktüblich anzusehen und anzusetzen.

Lässt sich aus dem Mietspiegel kein Zuschlag entnehmen, kann ein am Markt realisierbarer Möblierungszuschlag angesetzt werden. Hierzu ist der örtliche Mietmarkt für möblierte Wohnungen heranzuziehen, ggf. unter Mithilfe eines Sachverständigen.

Ergibt sich weder aus dem Mietspiegel noch aus dem örtlichen Markt ein Möblierungszuschlag, ist die ortsübliche Miete nicht zu erhöhen. Insbesondere wäre eine Erhöhung der Miete in Höhe der Abschreibung für die Möbel unzulässig, weil die Abschreibung mit der ortsüblichen Miete nichts zu tun hat.

Hinweise: Das FG muss nun die ortsübliche Warmmiete ermitteln und prüfen, ob und inwieweit die ortsübliche Warmmiete um einen Möblierungszuschlag zu erhöhen ist. Dabei weist der BFH darauf hin, dass sich nach dem aktuellen Mietspiegel eine Erhöhung des Ausstattungsfaktors um 0,03 Punkte für möblierte Wohnungen und damit eine Erhöhung der ortsüblichen Miete ergibt. Dass der aktuelle Mietspiegel in den Streitjahren noch nicht galt, ist unschädlich, wenn die sich aktuellen Mietentwicklungen auf die Mietsituation im Streitjahr zurückübertragen lassen.

Ein Rechtsstreit über die Angemessenheit der vereinbarten Miete ist stets mit einer Unsicherheit verbunden, weil sich die ortsübliche Miete nicht immer sicher feststellen lässt. Daher sollte bei Mietverträgen mit nahen Angehörigen die Miete nicht zu nah an der 66 %-Grenze angesetzt werden; denn wird diese Grenze knapp verfehlt, wird der Verlust aus der Vermietung nur teilweise anerkannt.

BFH, Urteil v. 06.02.2018 – IX R 14/17, NWB