Vermietung eines Wohnungsbereichs an den Arbeitgeber

Der Verlust aus der Vermietung eines Teils der eigenen Wohnung an den Arbeitgeber ist steuerlich nur dann anzuerkennen, wenn der Arbeitnehmer dauerhaft einen Vermietungsüberschuss erzielen will.

Hintergrund: Ein Verlust aus der Vermietung von Immobilien wird steuerlich anerkannt, wenn der Steuerpflichtige eine sog. Überschusserzielungsabsicht hat, also über die voraussichtliche Nutzungsdauer einen Gesamtüberschuss erzielen will. Bei der unbefristeten Vermietung von Wohnimmobilien wird eine Überschusserzielungsabsicht vermutet.

Streitfall: Der Kläger und seine Ehefrau wohnten im eigenen Haus. Dort nutzten sie die Wohnung im Obergeschoss. Im Untergeschoss befand sich eine Einliegerwohnung mit einer Größe von ca. 54 m², zu der auch ein Badezimmer gehörte. Der Kläger war angestellter Vertriebsleiter und vermietete das Untergeschoss an seinen Arbeitgeber; der Mietvertrag war an die Dauer des Arbeitsvertrags geknüpft. Im Streitjahr 2012 baute der Kläger das Badezimmer im vermieteten Untergeschoss behindertengerecht um, wodurch ihm Kosten von ca. 25.000 € entstanden. Insgesamt machten der Kläger und seine Ehefrau einen Vermietungsverlust von ca. 30.000 € steuerlich geltend; das Finanzamt erkannte die Umbaukosten für das Badezimmer nicht an.

Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) verwies die Sache an das Finanzgericht (FG) zurück, das nun die Überschusserzielungsabsicht prüfen muss:

Ein Vermietungsverlust ist nur anzuerkennen, wenn der Steuerpflichtige auf Dauer einen Überschuss erzielen will. Zwar wird die Überschusserzielungsabsicht bei einer unbefristeten Vermietung von Wohnraum vermutet; diese Vermutung greift aber nicht bei der Vermietung von Gewerbefläche

Das Untergeschoss des Hauses des Klägers und seiner Ehefrau war Gewerbefläche, weil es vom Arbeitgeber des Klägers für gewerbliche Zwecke genutzt wurde, nämlich für die Überlassung an einen Arbeitnehmer (Kläger).

Das FG muss daher prüfen, ob der Kläger und seine Ehefrau dauerhaft einen Überschuss erzielen wollten. Hierfür muss das FG die Einnahmen und die Ausgaben der nächsten Jahre ermitteln und gegenüberstellen. Zu den Ausgaben gehören auch die Kosten für den behindertengerechten Umbau des Badezimmers. Denn dieses war ebenfalls an den Arbeitgeber vermietet.

Hinweise: Die Überschusserzielungsabsicht wird nur bei der unbefristeten Vermietung von Wohnraum vermutet. Bei anderen Vermietungsarten muss die Überschusserzielungsabsicht jedoch geprüft werden, z.B. bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien wie im Streitfall, bei der verbilligten Vermietung, bei der Vermietung einer Ferienwohnung, bei der befristeten Vermietung oder bei der Vermietung eines aufwendig gestalteten Wohngebäudes.

Der BFH widerspricht der Auffassung der Finanzverwaltung, die bei der Vermietung eines Büros an den Arbeitgeber typisierend von einer Überschusserzielungsabsicht ausgeht.

Die vom Arbeitgeber an den Kläger und dessen Ehefrau gezahlte Miete gehört nicht zum Arbeitslohn des Klägers, da die Vermietung im vorrangig betrieblichen Interesse des Arbeitgebers lag. Wäre die Miete Arbeitslohn, bräuchte die Überschusserzielungsabsicht nicht geprüft zu werden.

BFH, Urteil v. 17.4.2018 – IX R 9/17; NWB